Zo bereken je de
Residuele grondwaarde
Om de (potentiële) waarde van grond te berekenen is een residuele grondwaardeberekening nodig. Vraag altijd naar deze berekening. De residuele grondwaarde is de totale opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed, minus de totale kosten voor bouwen.
Rekenvoorbeeld
Stel, er staat een woning op een perceel van 350 m2 met een verkoopwaarde van € 400.000,-. Voor het bouwen van de woning is € 215.000,- aan kosten gemaakt: btw, advieskosten, ontwerpkosten, taxatiekosten, kosten voor juridische overeenkomsten, kosten voor bouw- en woonrijp maken, leges en bouwkosten, inclusief een redelijke winst voor de betrokken partijen.
Trek je deze kosten af van de koopprijs, dan houd je de residuele grondwaarde over van het perceel. (400.000 – 215.000 = 185.000). Om terug te rekenen naar 1 m2 deelt u de grondwaarde door het oppervlak van het perceel (185.000 / 350 = 529).
We gaan dan uit van hetgeen er op die grond gerealiseerd gaat worden, volgens het (verwachte) bestemmingsplan. De residuele grondwaarde is dus het maximale bedrag dat de bouwer kan besteden aan de aankoop van grond, waarbij nog net de gewenste winst wordt gemaakt.
Externe validatie
Hou in rendementsberekeningen rekening met het feit dat er een káns bestaat op een bestemmingswijziging, dit is dus geen zekerheid.
Daarnaast moet er in sommige gevallen rekening gehouden worden met eventuele kosten zoals sloopkosten, planschade, een kettingbeding, administratieve kosten, bijvoorbeeld van de notaris of overdrachtsbelasting.
Daarom is het van groot belang dat de ontwikkelpotentie wordt beoordeeld door een onafhankelijke, gerenommeerde partij. Dit biedt veel meer zekerheid. Deze onafhankelijke toetsing is de kurk waar gebiedsontwikkeling op drijft, een belangrijk ingrediënt voor succes. Een professionele aanpak kan niet zonder onafhankelijk oordeel. Investeren in kwaliteit loont.
